Compromisso de compra e venda (ou o promessa de compra e venda) é um contrato em que uma pessoa (vendedor) se compromete a transferir o domínio dos ativos tangíveis ou intangíveis para outra pessoa (o comprador) após pagar um determinado preço à vista ou o valor correspondente confiado. De maneira mais simplificada, é um tipo de contrato preliminar.
Por exemplo, o vendedor do imóvel promete conceder uma escritura de um imóvel após receber todo o pagamento combinado. A referida promessa é formalizada por meio de promessa de compra e venda, que contém as cláusulas de benefício das partes.
Em resumo é uma forma de garantir a posse e a propriedade de um bem para o que compra e ao vendedor de receber o valor da venda. Todas essas garantias precisam constar, minuciosamente, no contrato.
Evitar abusos
Para começar, é preciso ter muito cuidado com modelos prontos disponíveis na internet. O ideal é consultar um advogado especialista em contratos. Além disso, a maneira mais eficiente de evitar abusos e que as partes descumpram o contrato é atribuir sanções em caso de não cumprimento, podem ser na forma de multas, indenizações, perdas e danos, etc.
Antes de assinar o acordo, certifique-se de que está confortável com as sanções atribuídas a ambas as partes. No Direito Contratual, essa sanção é chamada de “cláusula penal” (não confunda com direito penal/criminal). A cláusula penal é, especificamente, aquela que determina pena de multa ou indenização ao que desrespeita o contrato.
Portanto, se o comprador não fizer o pagamento no prazo determinado, ele vai sofrer a sanção estipulada. Do outro lado, se o vendedor não ceder a posse ou outorgar a escritura do imóvel, ele vai receber também a sanção prevista na cláusula penal.
O contrato deve ainda estipular obrigações como, por exemplo, prazos para entrega de certidão, posse de bens, etc.
Outras cautelas
Para os imóveis, recomenda-se verificar o cadastro atualizado no cartório de registro de imóveis para confirmar quem é o proprietário do mesmo.
É importante ressaltar também que uma pessoa não deve comprar um imóvel sem primeiro confirmar se o vendedor está listado como proprietário na matrícula do cartório de registros e se a matrícula está atualizada. Existem casos na Justiça em que o cidadão descobre que “comprou de quem não era dono” e nunca conseguiu reaver seu dinheiro.
Além disso, verifique se a propriedade ou o vendedor tem dívidas. Em ambas situações, o comprador pode sofrer as consequências e perder os bens que adquiriu (fraude à execução).
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